La force d’Enchères Immo, c’est la stat que les agrégateurs classiques ne calculent pas : la décote de la mise à prix face au prix de marché du secteur, mesuré à partir des DVF (Demandes de valeurs foncières, la base officielle des transactions réelles).
Comment nous calculons la décote
- 1On identifie la commune et le type de bien de la vente.
- 2On récupère la médiane des prix au m² des transactions DVF comparables du secteur (millésimes 2022-2024).
- 3On estime la valeur de marché du bien (prix au m² médian × surface).
- 4La décote = 1 − (mise à prix ÷ valeur de marché estimée). Positive = mise à prix sous le marché ; négative = au-dessus.
Ce que montre l’échantillon
Deux enseignements. D’abord, les mises à prix sont souvent très basses face au marché : c’est le principe du plancher fixé pour vendre vite. Ensuite, toutes les ventes ne sont pas des affaires : dans notre échantillon, une mise à prix se situait au-dessus de l’estimation DVF (décote négative). La décote de départ n’est jamais une garantie.
Le piège à éviter : mise à prix ≠ prix payé
Comment s’en servir
- Utilisez la décote affichée comme un signal de départ, pas comme un prix garanti.
- Fixez votre prix maximum à partir de la valeur DVF moins vos frais, vos travaux et le coût d’une éventuelle occupation.
- Rappelez-vous que le prix d’adjudication réel est le seul qui compte : suivez aussi nos dernières adjudications.
Voir les décotes par département
Chaque fiche affiche, quand elle est calculable, la décote de la mise à prix vs prix DVF.
Questions fréquentes
- Comment calculez-vous la décote aux enchères ?
- Nous comparons la mise à prix à une estimation de la valeur de marché du bien, obtenue à partir de la médiane des prix au m² des transactions réelles DVF (millésimes 2022-2024) de la commune, multipliée par la surface. La décote = 1 − (mise à prix ÷ valeur estimée).
- Une décote de 78 % veut-elle dire 78 % moins cher ?
- Non. La décote porte sur la mise à prix, qui n’est qu’un plancher de départ. Le prix d’adjudication réel peut être bien supérieur s’il y a de la concurrence, et il faut ajouter les droits de mutation (~5,8 %) et les frais. La vraie décote se mesure sur le prix final, frais compris.
- Vos chiffres de décote sont-ils fiables ?
- Ils sont transparents mais encore partiels : à ce jour, la décote n’est calculée que sur un petit échantillon (7 ventes) de notre base, là où les comparables DVF étaient exploitables. Ces chiffres illustrent la méthode et s’enrichiront à mesure que la couverture s’étend.
Sources & vérification
Contenu vérifié le 15 juillet 2026. Chiffres issus de nos données et des sources officielles ci-dessous.
- DVF — Demandes de valeurs foncières (data.gouv.fr / cadastre) — millésimes 2022-2024, consulté juillet 2026
- Enchères Immo — statistiques calculées sur notre base de ventes — juillet 2026